هل يحق لك الطعن على قرار محافظ الاسكندرية لتصنيف المناطق طبقا لقانون الايجار القديم مع تحميل القرار

هل يحق لك الطعن على  قرار محافظ الاسكندرية 

لتصنيف المناطق  طبقا لقانون الايجار القديم  مع تحميل القرار 

القرار رقم 312 لسنة 2025 نشر بالجريدة الرسمية فى العدد 278 تابع ج فى 2025/12/10

رابط قرار محافظ الاسكندرية بتصنيف المناطق طبقا لقانون الايجار القديم 

https://www.facebook.com/permalink.php?

هل تعلم ماذا يعني قرار محافظ الإسكندرية الجديد بتصنيف المناطق؟**
وهل تساءلت يومًا لماذا استيقظ آلاف المستأجرين والملاك على أرقام إيجارية مختلفة فجأة؟ ولماذا أصبحت شقتك فجأة “متميزة” بعد أن كانت متوسطة؟
مع صدور **قرار محافظ الإسكندرية رقم (312) لسنة (2025)** بتصنيف مناطق المحافظة طبقًا لأحكام **قانون الإيجار القديم**، دخل ملف الإيجارات مرحلة جديدة لا تحتمل الجهل أو التسرع. قرار واحد أعاد رسم خريطة الإيجارات، وفتح بابًا واسعًا للتساؤلات:
هل التصنيف عادل؟
ومن الذي حدّد أن هذه المنطقة متميزة وتلك متوسطة؟
وهل يملك المستأجر حق الاعتراض والطعن؟

أسئلة مشروعة يطرحها المواطن البسيط قبل القانوني، والإجابة عنها أصبحت ضرورة، لأن هذا القرار لا يمس ورقة في ملف إداري، بل يمس **مسكنًا واستقرار أسرة كاملة*

 تقسيم المناطق السكنية وتحديد القيمة الإيجارية الجديدة

اولا : شرح مبسّط لقانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025

منذ صدور **قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025**، والشارع المصري يعيش حالة من الجدل الواسع بين مؤيد يرى فيه إنصافًا للملاك، ومعارض يعتبره عبئًا ثقيلًا على المستأجرين القدامى. وبين هذا وذاك، يبقى المواطن البسيط هو الأكثر حيرة، يتساءل: ماذا تغيّر؟ كم سأدفع؟ وهل يمكن إخلائي من شقتي؟

في هذا المقال نحاول تقديم **شرح واضح وبسيط** دون تعقيد قانوني، يضع الأمور في نصابها الصحيح.

 ثانياً: كيف صنّف القانون المناطق السكنية؟

أهم ما جاء به القانون الجديد هو **تصنيف المناطق السكنية** إلى ثلاث فئات رئيسية، بهدف تحديد القيمة الإيجارية المُعدّلة للوحدات المؤجرة لغرض السكن.

 1- المناطق المتميزة

وهي المناطق الراقية ذات الخدمات العالية والمواقع الحيوية.

* نسبة الزيادة: **20 ضعف القيمة الإيجارية القانونية الحالية**
* الحد الأدنى للأجرة: **1000 جنيه شهريًا**

 2- المناطق المتوسطة

وهي المناطق التي تتمتع بخدمات متوسطة ومستوى معيشي مناسب.

* نسبة الزيادة: **10 أمثال القيمة الإيجارية السارية**
* الحد الأدنى للأجرة: **400 جنيه شهريًا**

3- المناطق الاقتصادية

وهي المناطق الشعبية أو الأقل في مستوى الخدمات.

* نسبة الزيادة: **10 أمثال القيمة الإيجارية السارية**
* الحد الأدنى للأجرة: **250 جنيهًا شهريًا**ثالثا : مدى أحقية المستأجر في الطعن على قرار المحافظ بتحديد الأجرة وتصنيف المنطقة

أثار تطبيق قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025 تساؤلات عديدة لدى المستأجرين، وعلى رأسها:
**هل يملك المستأجر الحق في الطعن على قرار المحافظ المتعلق بتحديد القيمة الإيجارية الجديدة أو تصنيف المنطقة السكنية؟**

الإجابة المختصرة: **نعم، يملك المستأجر هذا الحق**، لكن وفق ضوابط قانونية محددة.

1- : الطبيعة القانونية لقرار المحافظ

قرار المحافظ الصادر بتحديد:

* تصنيف المنطقة (متميزة – متوسطة – اقتصادية)
* والقيمة الإيجارية الجديدة

يُعد **قرارًا إداريًا** صادرًا عن سلطة إدارية مختصة، وليس حكمًا قضائيًا، ومن ثم يخضع لرقابة **القضاء الإداري**.

والقاعدة المستقرة قانونًا أن:

> *كل قرار إداري يجوز الطعن عليه متى توافرت المصلحة والصفة وسبب الطعن.*

 

2- : الأساس القانوني لحق الطعن

يستند حق المستأجر في الطعن إلى:

* **قانون مجلس الدولة** الذي يجيز الطعن على القرارات الإدارية
* مبدأ **مشروعية القرارات الإدارية**
* حق المواطن في **التقاضي المكفول دستوريًا**

وبالتالي، لا حصانة لقرار المحافظ من الرقابة القضائية، مهما كانت الجهة التي أصدرته.

 

3- : الحالات التي يحق فيها للمستأجر الطعن

لا يُقبل الطعن لمجرد عدم الرضا عن قيمة الأجرة، وإنما يجب أن يقوم على **أسباب جدية**، من بينها:

 1️⃣ الخطأ في تصنيف المنطقة

كأن تُصنّف منطقة:

* متوسطة على أنها متميزة
* أو اقتصادية على أنها متوسطة

دون توافر المعايير الفعلية من:

* مستوى الخدمات
* البنية التحتية
* الموقع الجغرافي
* الكثافة السكانية

 2️⃣ المبالغة في تقدير القيمة الإيجارية

إذا ثبت أن القيمة المحددة:

* لا تتناسب مع طبيعة الوحدة
* أو تفوق مثيلاتها في ذات المنطقة
* أو تخالف الحد الأدنى والأقصى المنصوص عليهما في القانون

 3️⃣ مخالفة الإجراءات القانونية

مثل:

* عدم إخطار المستأجر بقرار التقييم
* عدم تمكينه من الاطلاع على محاضر اللجان
* صدور القرار دون استيفاء مراحل الحصر والتصنيف

 4️⃣ إساءة استعمال السلطة

إذا ثبت أن القرار:

* صدر بدافع غير المصلحة العامة
* أو شابه تعسف أو انحراف في استعمال السلطة

 

4: الجهة المختصة بنظر الطعن

الطعن يكون أمام:
**محكمة القضاء الإداري** المختصة بمجلس الدولة

وذلك لأن النزاع:

* إداري بطبيعته
* ويتعلق بقرار صادر من جهة تنفيذية

 

5- : ميعاد الطعن

يجب رفع الدعوى خلال:
**60 يومًا**
من تاريخ علم المستأجر علمًا يقينيًا بقرار المحافظ، سواء عن طريق:

* الإخطار الرسمي
* أو بدء مطالبته بسداد الأجرة الجديدة

 

6- : هل يوقف الطعن سداد الأجرة؟

الأصل أن: * الطعن **لا يوقف تنفيذ القرار الإداري**

لكن يجوز للمستأجر:   * طلب **وقف تنفيذ القرار** كطلب مستعجل
* إذا توافر:

 * ركن الجدية
 * وركن الاستعجال (خشية وقوع ضرر جسيم يتعذر تداركه)

وفي حال رفض وقف التنفيذ:

* يلتزم المستأجر بسداد الأجرة لحين الفصل في الموضوع

رابعا : ماذا لو حكم القضاء لصالح المستأجر؟

إذا قضت المحكمة بـ:

* إلغاء قرار المحافظ
* أو تعديله

يترتب على ذلك:

* إعادة تصنيف المنطقة
* أو إعادة تقدير الأجرة
* ورد ما تم تحصيله بغير وجه حق إن وُجد

 

 

 خاتمة

قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025 هو بلا شك **واحد من أكثر القوانين إثارة للجدل** في الشارع المصري.
فهو من ناحية محاولة لإصلاح خلل تاريخي دام لعقود، ومن ناحية أخرى يفرض أعباءً ثقيلة على شريحة واسعة من المستأجرين.

ويبقى التحدي الحقيقي هو **تحقيق التوازن** بين حق المالك في استثمار ملكه، وحق المستأجر في السكن الآمن، دون أن يكون أحد الطرفين ضحية للإصلاح التشريعي.

حق المستأجر في الطعن على قرار المحافظ **حق دستوري وقانوني أصيل**، لكنه: * ليس مطلقًا ---* ولا يُمارس إلا وفق أسباب جدية

فالطعن ليس وسيلة لتعطيل القانون، بل أداة لضمان **العدالة والمشروعية**، ومنع الخطأ أو التعسف في تطبيقه.