ضرورة أن يكتب عقد شراء الشقة محام ؟
ضرورة أن يكتب عقد شراء الشقة محام ؟
يُعد شراء شقة من أهم القرارات المالية في حياة أي فرد، وأي خطأ في الإجراءات القانونية قد يؤدي إلى ضياع المال أو الدخول في نزاعات قضائية طويلة. ومن هنا تأتي أهمية وجود محامٍ مختص منذ بداية التفاوض وحتى تسجيل العقد، حيث يضمن المحامي سلامة الصفقة وصحة الموقف القانوني للعقار.-لذلك شراء شقة من أخطر التعاملات المالية في حياة أي شخص، والخطأ فيه يُدخل المشتري في نزاع قضائي طويل. بخلاف ضياع المال .لذلك يلزم وجود **محامٍ** منذ البداية .
1️⃣ دور المحامي في **تأمين المشتري**
1. **التحقق من شخصية البائع وصفته**
* هل هو المالك الأصلي أم وكيل عنه بموجب توكيل رسمي؟
* التحقق من التوكيل (إن وجد) وصلاحيته للتصرف بالبيع.
2. **مراجعة تسلسل الملكية (سلسلة العقود السابقة)**
* فحص سند الملكية من أول تسجيل إلى البائع الحالي.
* التأكد أن العقار غير مثقل بحقوق عينية (رهن، حجز، نزاع قضائي).
* مراجعة إذا كان العقار مبنيًا بترخيص بناء قانوني.
3. **الفحص القانوني للعقار**
* مراجعة الموقف من الضرائب العقارية.
* التأكد من خلو العقار من مخالفات بناء أو قرارات إزالة.
* مراجعة إذا كان العقار داخل كردون المباني طبقًا للقانون.
2️⃣ مهام المحامي عند صياغة العقد
1. **صياغة بنود تحمي المشتري**
* إدراج شرط جزائي في حالة تأخر البائع عن التسليم.
* إثبات أن الشقة خالية من الحقوق العينية أو الديون.
* كتابة الثمن وطريقة السداد بوضوح.
يضع المحامي شروطًا صريحة تضمن خلو الشقة من الحقوق العينية والديون، ويضيف شرطًا جزائيًا في حالة تأخر التسليم أو الإخلال ببنود العقد.
2. **تضمين التزامات التسجيل**:
يلزم البائع بتقديم المستندات اللازمة ومرافقة المشتري في دعاوى الصحة والتسجيل.
3. **تضمين إجراءات التسجيل**
* النص على التزام البائع بتقديم المستندات اللازمة للشهر العقاري.
* النص على حضور الطرفين لإجراء دعوى صحة التوقيع أو صحة ونفاذ العقد.
4 **الشكل القانوني للعقد**
* العقد الابتدائي (لا ينقل الملكية لكنه يثبت العلاقة التعاقدية).
* العقد النهائي الموثق بالشهر العقاري (الوحيد الذي ينقل الملكية).
3️⃣ الإجراءات القانونية المرتبطة
1. **دعوى صحة التوقيع**
* نصوص قانون الإثبات (قانون رقم 25 لسنة 1968، المادة 45):
> الغرض من صحة التوقيع هو التأكد أن التوقيع صحيح وصادر عن البائع، لكن الدعوى **لا تنقل الملكية** ولا تعترف بملكية المشتري للعقار.
* رابط: [شرح دعوى صحة التوقيع – وزارة العدل المصرية](https://moj.gov.eg/sections)
2. **دعوى صحة ونفاذ العقد**
* تهدف لإجبار البائع على تسجيل العقد متى كان العقد صحيحًا مكتمل الأركان.
* المحكمة تتحقق من تسلسل الملكية وصحة البيع، ومن ثم تُصدر حكمًا يتيح التسجيل.
* طبقًا لقانون تنظيم الشهر العقاري رقم **114 لسنة 1946**:
* المادة 9: *"جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق ملكية أو حق عيني عقاري آخر يجب تسجيلها."*
* رابط: [نص القانون 114 لسنة 1946](https://manshurat.org/node/69796)
* التعديل بالقانون **9 لسنة 2022** أتاح تسهيل التسجيل خلال 37 يومًا إذا استوفيت المستندات
4-: أهمية وجود المحامي
المحامي لا يقتصر دوره على كتابة العقد فقط، بل يقوم بدور محوري في:
* فحص صحة المستندات.
* حماية المشتري من الاحتيال.
* إدراج بنود قانونية دقيقة.
* متابعة إجراءات التسجيل لضمان نقل الملكية رسميًا.
## روابط قانونية هامة
* [قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946](https://manshurat.org/node/69796)
* [تعديلات قانون الشهر العقاري 2022](https://www.youm7.com/story/2022/8/15/5870242)
* [وزارة العدل – دعاوى الصحة](https://moj.gov.eg/sections)
**الخلاصة**:
صياغة عقد شراء الشقة بواسطة محامٍ ليست رفاهية، بل ضرورة قانونية لحماية المشتري وضمان انتقال الملكية بشكل سليم عبر التسجيل بالشهر العقاري، بما يتوافق مع نصوص القانون المصري.
